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Aktuelles aus Recht und Steuern

Aufgrund der schlechten Vermietungssituation werden immer mehr geschlossene Immobilienfonds, insbesondere in den neuen Bundesländern, notleidend. Häufig wurden diese Fonds zur Optimierung der steuerlicher Verlustzuweisungen (§ 15a EStG) so konzipiert, dass die Anleger laut Prospekt nur 50 % ihrer Beteiligung einzahlen mussten. Für die Einforderung der restlichen Einlagen müssen konkrete Umstände vorliegen, die sich entweder aus den Beitrittserklärungen und/oder aus den jeweiligen Gesellschaftsverträgen ergeben. Auf diesem Wege werden die Anleger zunehmend zur Zahlung ihrer Resteinlagen oder eines Teils davon aufgefordert. In diesen Fällen stellt sich für die Anleger die Frage, ob sie zur Zahlung der eingeforderten Resteinlagen verpflichtet sind, auch wenn sie hierzu ihre Zustimmung nicht erteilt haben, und ob ggf. Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung geltend gemacht werden können, was im Einzelfall zu prüfen ist. Der Schaden berechnet sich aus der Differenz zwischen der eingezahlten Einlage nebst den mit ihr verbundenen Aufwendungen (Notarkosten für Vollmachten, Finanzierungskosten, Vertretung bei Gesellschafterversammlungen, entgangene Zinsen etc) und den durch die Beteiligung entstandenen Vorteil (insbesondere Steuervorteile durch Verlustzuweisungen, erhaltene Ausschüttungen). Zu prüfen ist insbesondere, ob Prospekthaftungsansprüche schon verjährt sind. Diese verjähren regelmäßig in 6 Monaten ab Kenntnis, spätestens 3 Jahre nach dem Beitritt zur Anlagegesellschaft. Beruhen sie auf einem Delikt (z.B. betrügerische Täuschung), verjährten sie nach früherem Recht in drei Jahren nach Kenntnis, spätestens in 30 Jahren nach Begehung der deliktischen Handlung. Seit 2001 unterliegen Schadensersatzansprüche einer Regelverjährung von 3 Jahren. Die Verjährung beginnt - auch für deliktische Ansprüche - mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruchsberechtigte hiervon Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB). Es ist davon auszugehen, dass Prospekthaftungsansprüche spätestens Ende 2004 verjähren. Gemäß § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB verjähren Schadensersatzansprüche ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis in 10 Jahren von ihrer Entstehung an einheitlich auch für die erst in Zukunft fällig werdenden Beträge, sobald der erste Teilbetrag mit der Leistungsklage geltend gemacht werden kann. Das ist dann der Fall, sobald sich erstmals abzeichnet, dass das Anlageobjekt nicht den prospektierten Verlauf nehmen wird, nämlich z.B. mit der Inanspruchnahme von Mietgarantien für Mietausfälle. Ab diesem Zeitpunkt läuft die 10-jährige Verjährungsfrist. Noch nicht verjährte Schadensersatzansprüche müssten in einer die Verjährung hemmenden Weise (Klage oder Mahnbescheid) noch vor dem 31.12.2004 geltend gemacht werden. Neben den für den Prospekt verantwortlichen Initiatoren und Hintermännern könnten auch die Gründungsgesellschafter, die Geschäftsführung, die Anlagevermittler, Berater und Banken haften, was im Einzelfall zu prüfen ist. Sollte die konkrete Schadensberechnung ergeben, dass die Vorteile überwiegen, müsste bis zum 31.12.2004 eine Klage erhoben werden, mit der die Feststellung begehrt wird, dass aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes eine Verpflichtung zur Zahlung weiterer Einlagen nicht besteht.